Google
  • Google
  • 百度

中国治理

首页 > 中国治理

侯眼金睛 :始于非典,终于新冠,房地产的命运与疫情的巧合就这么神奇

作者:侯眼金睛

来源:今日头条

来源日期:2020年02月19日

本站发布:2020年02月18日

点击率:425次


笔者注:本文的结论现在来看是下得早了点,不过笔者就是喜欢做事前诸葛亮,尘埃落定后再来写就没有意思了。

提起2003年影响中国最大的事,大多数人想到的可能会是那一年的非典疫情,因为当时各行各业都无可避免进入防控状态,对人们工作和生活的影响是巨大的。

不过对于房地产行业的从业者来说,2003年还有一件大事是让房地产发展真正进入快车道,严格来说是黄金时代的起点,那就是土地招拍挂制度全面监察落实。

始于非典,终于新冠,房地产的命运与疫情的巧合就这么神奇

2003年全面部署土地招拍挂工作监察


始于非典,终于新冠,房地产的命运与疫情的巧合就这么神奇

2003年北京地区的土地招拍挂实施


虽说1998年是商品房制度改革的元年,但真要说到中国房地产行业的腾飞,能成为经济发展支柱之一,还得数2003年。

其实2001年国家就已经要求实行土地招拍挂制度了,意在治理整顿土地市场秩序,杜绝一切暗箱操作和写条子现象。2002年再次发文强调,但直到2003年的全国电视电话会议召开,这项制度才真正落实到位。

非典疫情与房地产

2003年非典疫情突如其来,从2002年11月出现第一例患者,到2003年6月实现确诊病例、疑似病例、既往疑似转确诊病例数均为零的“三零”纪录,历时近8个月,全国形势日益严峻,工厂停工,商场停业,按理说对经济增速会造成一定的冲击。

始于非典,终于新冠,房地产的命运与疫情的巧合就这么神奇

21世纪前十年的中国GDP增速情况


但从GDP增长速度来看,实际却并没有受到非典疫情的影响,相反比起2002年还高出近1个百分点,其实是因为当时中国刚加入WTO不久,中国制造向世界输出各类商品的态势正越来越猛,处于急速增长的阶段。

始于非典,终于新冠,房地产的命运与疫情的巧合就这么神奇

中国城乡人口变化在2010年发生逆转


此时也正是大量农村人口进入城市工作,大学毕业生数量连年增长的时期,对于城市住房需求极其旺盛,房地产迅速发展恰逢其时。

需求造就市场,土地招拍挂制度的全面落实,使得当时的房地产行业渐趋市场化,并且占据GDP的比重也日益增加。房价虽不低,但居民收入也在增长,房地产市场处于健康发展阶段。

始于非典,终于新冠,房地产的命运与疫情的巧合就这么神奇

房地产业占GDP比重


以上情况足以证明房地产的黄金时代,恰始于非典疫情,算得上十分巧合。

新冠疫情与房地产

时间过去了17年,2020年伊始,新冠肺炎疫情又一次成为摆在中国经济面前的拦路虎。受疫情影响,这次的房地产开发商开启了网上卖房的新模式,看起来成绩似乎还不错。

始于非典,终于新冠,房地产的命运与疫情的巧合就这么神奇

今天刚发的新闻,摘自腾讯


但不要忘了,认购只是一个5000元的意向金而已,一时冲动是很多人都有的毛病,过后再后悔的比比皆是,况且你也不知道其中有多少是内部人员出于业绩考核压力自掏腰包的行为,这在行业内也不是什么秘密。

以如今的房价而言,对大多数人来说不依靠银行贷款是万万不可能买房的。而由于居民家庭负债率的持续提高——有研究机构称2017年已达107%,加上这两年的就业形势本已不太乐观,今年又受此次疫情影响很大,各银行早已收紧了房贷额度。

到时候认购者一旦在银行批不下来贷款,想转名额又没有人接盘的话,认购金该舍也就只能舍弃了,舍不得钱的话只有去找开发商闹一闹。

至于说有人认为房子卖不掉银行会有很多坏账收不回来,那你可能忘了这两年金融行业整顿的力度,P2P彻底退出历史舞台,对影子银行的打击之深。银行早就全面停止了对开发商的贷款支持,要不然许多开发商何至于要以远高于银行贷款的利率去境外发行美元债呢。如果有便宜的钱谁会不要,还去找融资成本高的钱不是傻的吗?

可能还有人觉得此次疫情防控中出现的对租房者歧视会导致租房者更想买房,将促成房地产市场转好。这样思考问题的人,只能说太过天真和一厢情愿。不排除有些租房者真会想要买房,但银行会替这些人考虑其工作收入是否能够匹配贷款偿付能力,从而挡住许多不切实际的幻想。而疫情给许多中小企业带来的关门危机,也会客观提醒不少人摆在面前的现实,如果工作都没了,拿什么来还贷。

新冠疫情和货币政策

因银行贷款的作用,房地产可说是完全依赖货币政策的行业,当货币宽松时,房地产行业自然向好,一旦货币政策收紧,房地产行业就会一路向下。

有不少号称研究经济的人会把央行逆回购和降准操作视为货币宽松措施,不知道是真傻还是假癫。2019年央行的许多动态每次都令相关人员激动不已,狂呼利好到来,但遗憾的是现实总与他们的期望相反,全国新房价格的折扣越打越大。还有许多非地产上市企业为挽救利润表现,甩出无数二手房,与开发商手里的新房竞争买房人。另一方面各地法拍房的数量也屡创新高。

疫情当前,不久前一些地方的房协会竟然会想到向政府呼吁取消限购政策来救市,令人眼界大开。

新冠疫情的特点是传染性比非典高,致死率又比非典低,最终对经济的影响应该是会比非典那次疫情要大,毕竟经济体量不可同日而语了。

面对疫情影响下压力空前的中小企业,央行自然不会无动于衷,审时度势地向制造业推出定向低息贷款是可以考虑的,同时要加强资金流向监管,但全面降息并不是必然选项。

因为一旦全面降息,逐利的资金势必有相当一部分会习惯性地流向房地产,破坏中央对于房地产投机严防死守做出的各项努力,进而再次拖累房地产以外的其他所有行业,尤其是关系到中国伟大复兴进程的工业制造业。

假如央行基于更高层面的考虑决意执行全面降息的货币政策,可以预见的就是会提前对房地产行业实行更大力度的限制,那么对房地产相关全面停贷就成为必然,包括对房企的一切贷款和个人房贷。到那一步的话,房企既要看自己手里有多少资金能用来拿地,还得考虑开发的钱从哪儿来;个人只能看自己的腰包丰厚程度来决定是否买房,房价高低再也不取决于开发商,而是大多数购房者的存款余额有多少。

穿透式监管和自有资金拿地

其实始于2016年的整个金融行业穿透式监管,其中指向之一就是严查房企买地资金是否为自有资金。

始于非典,终于新冠,房地产的命运与疫情的巧合就这么神奇

地方文件严查资金来源


不仅是上图的广州,同年还有上海和南京也出台了相关通知。此后房企联合拿地越来越常见,因为各自的自有资金都不满足要求,所以先凑钱联手拿下项目用地,下来再谈利益如何划分。

房地产时代的落幕

所谓房地产时代,指的是大多数人以拥有房产的数量来作为资产和身价的评判标准,多数年轻人以能从事房地产相关工作为荣耀,房企大佬成为财富排行榜的常客,背后折射的是整个社会价值观念的扭曲。

其实从2017年开始,笔者就已经预言未来是现金为王的时代,依据来源于央行数据始于那一年的若干变化。在笔者看来,从那一年开始,房地产行业的好日子就已经到头,接下来就是整个行业不断走低的趋势。事实上此后两年多来,现实一直在验证着笔者的判断。

房地产行业自带的财富光环效应已经成为历史,今后就是个普通的行业,从业者挣着一份普通的收入,过着平淡的生活。拆迁户一夜暴富也已成为一种传说,十年后的年轻人听起来都会觉得那像神话一样。

新冠疫情不会给房地产带来转机,反而会加速行业的衰落。当其他行业都因疫情陷入困境,元气大伤,要挣扎求存的时候,房子卖给谁去,可不是用一句“有钱人多的是”就能实现自我安慰的,有钱人还有缺房的吗?早就全都上车了。

结语

回到标题,始于非典,终于新冠,虽然说起来很巧合,但其实体现的是经济规律发挥作用后的必然。

世上从没有只涨不跌的事物,房地产辉煌了二十年,不可否认其对于社会发展和拉动经济所带来的积极一面,但由于行业财富增长的不合理性,使得人人向往非劳动的致富途径,总想着投资就能赚钱,用钱来生钱,岂知人人都这样想时,你还能赚来谁的钱?

所有参与者共同的贪婪铸就了行业的鼎盛,同时也一起扼杀了这个行业的未来,将它推向悬崖边。还是那句话,雪崩时没有一片雪花是无辜的。

注:文中图表相关数据来源于国家统计局网站。

相关阅读:

评论:

关闭窗口
此处显示新 Div 标签的内容